一、什么是小產權房屋小產權能不能買賣

1、小產權房是在農民集體土地上建設、未繳納土地出讓金等費用的房屋，其產權證由鄉政府或村政府頒發未由國家房管部門頒發、未經縣級規劃部門審批、未報房地產行政主管部門辦理登記手續，不能上市交易。 法律依據

【資料圖】

2、法律依據：《城市房地產管理法》

第三十八條 下列房地產，不得轉讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

二、購買“小產權房”的法律風險在哪里

1、無法取得房屋使用權，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。”違法小產權房的建設、銷售者不具備房屋建設、銷售資格，沒有在政府部門登記備案。現實中因小產權房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致大量購房者無法取得房屋占有使用權，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。

2、不能辦理房產證：對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。

3、不能上市交易：小產權房不是商品房，即使是合法的小產權房目前也沒有完全放開流轉，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。即使將來可以上市交易，也會采取類似經濟適用房上市交易的規則，向國家補繳土地出讓金等費用，這樣小產權房的價格優勢就并不突出了。

4、沒有質量保證：目前，絕大多數的違法小產權房在建造時，無規劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監理、竣工驗收，是沒有任何質量保證的違法建筑。很多小產權房在實際使用中出現墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規范和標準。一旦發生房屋質量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權都找不到對象，只能自行承擔損失。

5、可能被強制拆除或沒收，“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”一旦違法小產權房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。

由于小產權房是沒有到房管部門進行過備案的，同時也是修建在農村集體土地上面的，因此一般來講是小產權房是不可以進行買賣。但有的人仍然不顧國家的規定，私下進行小產權房的買賣，這樣當事人需要承擔的法律風險是比較大的。

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