違法建筑是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑物或者構筑物。隨著違法建筑整治工作持續推進，該類案件數量明顯增多。拆違行政執法涉及的法律、政策規定相對復雜，也關系到行政相對人的重要利益，在審理中確實存在不少難點。

法妞網友咨詢：

(資料圖片)

開發商違建出售致被拆購房者如何預防及維權？

陳思文律師解答：

部分開發商給業主的“贈送面積”是通過擅自變更規劃設計、違章搭建起來的。具體操作手法是采用了“陰陽設計圖紙”的方式，先按照違建前的房型設計圖，在建設項目通過規劃驗收后，再自行或通過購房者集體委托其指定的關聯裝修公司對房屋進行二次裝修改造。

開發商出售違建被拆，購房者損失的維權并非通常老百姓所想的“集體向有關部門投訴、拉標語橫幅”那么簡單，關于合同的約定內容、開發商宣傳語、房屋質量等細節因素都會影響業主房屋及損失索賠的最終結果。

陳思文律師補充：

首先，購買者應向相關部門核實，查看開發商該項目設計及規劃驗收情況。其次，查閱、核實與開發商簽訂的合同中，是否包含贈送面積的相關約定。第三，若有證據證明開發商違建部分改變原來的結構設計，使房屋存在質量安全隱患的，可要求解除合同，退還房屋返還購房款并賠償損失。造成開發商未按照合同約定履行辦理房地產證義務的，購房者可要求其承擔違約責任。

由于行政執法受人力成本所限，而開發過程相對隱蔽，不易被發現，使得違建往往是事后查處拆除，購房者的權益和損失成為了最大的犧牲。

因此，建議從規劃設計、銷售宣傳、交付使用三個階段建立系統化的監督處置機制，從事前開始進行審查，防止違建木已成舟，造成大量購房者損失。

購房者在挑選房屋時，無論是開發商的宣傳廣告還是售樓人員的口頭承諾，都需要理性審視與甄別，并要求開發商把宣傳的承諾寫入合同約定條款。

同時留意收集與購房有關的宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區的規劃圖，以便在日后發生糾紛時作為維權的證據。