房屋轉租行為，在目前的房屋租賃市場中普遍存在。以房屋出租人事前是否同意轉租為標準，可以將房屋承租人在租賃期限內向第三方（房屋次承租人）轉租房屋分為兩種情形，即事前經房屋出租人同意的轉租和事前未經房屋出租人同意的轉租。那么房屋轉租合同有怎么樣的效力，如何規定的？

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房屋轉租合同有怎么樣的效力，如何規定的？

【資料圖】

遼寧正直律師事務所孫慶華律師解答：

經過出租人同意的轉租合同是有效的；原租賃合同對轉租問題未明確約定，承租人轉租的，合同有效；沒有經過出租人同意但是次承租人善意的，合同有效。

《合同法》第224條，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。

承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《最高院關于處理房屋轉讓合同糾紛案件的具體處理意見》第十六條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”

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遼寧正直律師事務所孫慶華律師解析：

租賃合同與轉租合同并非主從合同，而是因為租賃合同解除，承租人喪失租賃權，轉租合同就因賴以存在的基礎不復存在而不得不終止。具體理由如下：

首先，主合同是指不需要其他合同的存在即可獨立存在的合同。合同是指以其他合同的存在為存在前提的合同。從合同以主合同的存在為前提，沒有主合同就不可能有從合同。

雖然在大多數情況下，轉租合同以租賃合同的存在為前提，但是，即使沒有租賃合同存在，轉租合同也能獨立存在。例如一方因無因管理將他人房屋出租給第三方該租賃合同關系即不以租賃合同的存在為前提。

其次，雖然轉租合同在發生上、效力上、轉讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉租合同的生效要件之一是租賃合同的有效存在，但是就轉租合同的內容而言，轉租人與次承租人均具有獨立于租賃合同的法律利益，即轉租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益之權。因此這并不符合主從合同之間關系的內容。