定金合同要采用書面形式，并在合同中約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日生效。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。那么，開發商收完定金不簽約怎么辦，能要求返還定金嗎？

網友咨詢：王女士定了套房子，交了3萬定金，簽了意向協議，可過了協議約定的最后簽合同期限，開發商都一直不與其簽購房合同。最后，王女士要求開發商退還定金，開發商竟干脆地退還了。遇到這種情況應該怎么辦呢？

北京市摩文律師事務所金洪濤律師解答：

(資料圖片)

開發商找各種借口不簽合同，執意不履行合約，構成違約責任。同時，格式條款中，一方加重對方責任，免除自身義務的約定無效。

當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

因此，即便開發商利用格式合同規避責任風險，但按照定金法則，開發商也可能被法院要求雙倍返還定金。

金洪濤律師解析：

購房者如果要退還定金，一般在以下情況下，購房者是可以向開發商要回定金的：

1、在開發商沒有取得《房地產預售許可證》，即不具備商品房預售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金是無效的。根據《合同法》無效合同的處理原則，不論雙方是簽訂《認購協議》，也不論雙方是否約定定金退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者；

2、如果開發商沒有取得《房地產預售許可證》，卻故意隱瞞重要事實或提供虛假情況謊稱已取得《房地產預售許可證》，開發商須對此承擔締約過失責任，除退還購房者定金外，還應該賠償購房者利息等資金損失及其他有關財產損失；

3、在開發商具備商品房預售法定條件，取得《房地產預售許可證》的情況下，如果雙方只約定了購房者拒絕訂立《商品房買賣合同(預售)》便無權要求退還所交付定金，購房者則可以該約定有失公平為由，申請法院或仲裁機構變更或撤銷該約定，要求開發商退還所支付現金；

4、如果是開發商原因導致合同不能簽訂則您可以要求開發商退還相應的定金，但是如果是您自身原因，而開發商并沒有相關的隱瞞等情形，您只是單方提出退定金的要求，要根據認購書中退房相關約定交納違約金。若無約定，您可以和開發商積極溝通協商解決。

定金的數額原則上是由當事人約定的，但擔保法對其最高限額又作了限定，即不能超過主合同標的額的百分之二十。司法解釋規定，當事人約定的定金數額超過主合同標的額的百分之二十的 ，超過的部分 ，人民法院不予支持。意圖顯然是限制給付數額過大的定金 ，將定金的懲罰限定在一定的限度內。