北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

一直在關注萊圳家園，發現這個小區總價850左右的戶型客廳朝北，暫時沒有更好的戶型，就又往北看了看。昌平和海淀交界的知本時代，同樣的價格能買一百多平的三居，有些意動。

但又想到一個問題，就是海淀北部已經有大量的新盤在上市，會不會對知本時代這種學校和品質都一般的小區價格造成沖擊？哪怕是品質更好一些的萊圳家園，也就是位置相對優勢一些，在戶型和總價上都拼不過新盤了。

A：

1、知本時代，之前這么多年就是跟隨大盤，沒輸也沒贏，典型的自住+保值的。

2、造成沖擊有可能吧，看多少房了。一般來說得勢均力敵才能造成沖擊，至少是有挑戰性，否則很難說挑戰和淘汰。

一個單位里如果有1000個老員工，在不考慮經濟大環境的情況下，你覺得來多少新員工能對老東西們產生沖擊？怎么也得上百吧，而且還得是源源不斷的，否則新入職的沒多久也成老員工了。

反正市場一直存在，西三旗這兒也不是今天才被發現沒什么太強的優勢了，知本時代也談不上板塊標桿。所以是否被沖擊就看新盤的數量吧，西三旗估計有個5萬套房左右，算算新盤有多少吧？

3、也就是位置相對優勢一些？看來挺瞧不起“地段兒”的啊。那要這么說的話，海淀也沒什么特殊的，北京也沒什么特殊的，在戶型和總價上都拼不過郊區與河北的新盤，或許再過幾年連鶴崗都拼不過呢。

這就看自己重視什么吧，常規來講房子的價值大部分由地段兒體現，然后是產品性質和品質。當然沒有人不喜歡新房，永遠都是新的好。注重自住就買新的，注重保值什么的再選地段兒好的吧。沒標準。

僅供參考。

二

Q:

通州一套近梨園地鐵站129平550w左右（預計環影也不會帶來房產增值），一套近果園地鐵站99平400w左右（一直在跌），無貸。海淀兩套，一套婆家住，一套自住。娃今年夏天開始在海淀上幼兒園，我父母今年退休，想給他們換一套離五道口中關村一帶開車半小時內可到達的別墅，新盤或15年以內二手，周圍超市商場等設施開車四十分鐘內可達，最好不要合院。不用考慮學區和醫院。

請問：1. 有什么推薦的別墅樓盤嗎（預算1500萬以內）？2. 通州房子建議買哪套（海淀不賣）？

A：

1、環球影城不用估計，肯定不會帶動增值，邏輯上就講不通，全中國也沒有先例。

2、別墅我推薦不了，我一般都是從投資保值角度分析的，這種消費為主的產品不合適推薦。這看自己喜好就行，畢竟房子是用來住的，別墅類的反正也不用考慮保值。

不過也考慮好，一般都是確定不在乎用房子保值的才買別墅呢，這連通州的房子都琢磨增值，1500萬，真的這么大方嗎？還是考慮好吧，全北京的別墅可沒有一個在保值上算多好的。

3、通州的，這最好是告訴我什么小區，要不然我真猜不著，胡說八道也不合適啊。常規建議是郊區房子如果不自住，盡量保留離地鐵近的、房齡相對新的，品質較好的板樓小區。戶型以緊湊型的為主，小兩居為主，其次是小一居，再其次小三居，相對租金合適，流動性也較好。這自己參照吧，我實在猜不著。

僅供參考。

三

Q:

目前在首開常青藤兩居和紫金書院111戶型之間猶豫，常青藤單價也快8萬了，周邊新房單價差不多，離地鐵更近，似乎常青藤沒什么優勢了，擔心站崗。紫金書院臨街的單價6萬，2樓的不到6萬，開發商說的配套如果能兌現還行，但是戶型太差，也下不了決心。總價700，保值投資為主，合適的話以后自住，應該怎么選呢？

A：

1、房子從投資角度當時是首選地段次選品質了。既然覺得常青藤沒優勢，那二手房價格憑什么不跌啊？反正在二手房業主，接盤人和旁觀者之間，必定有一個不懂行情的，就看自己認為是誰了。

新房永遠都會有，一茬接一茬，永遠讓人感覺二手房沒優勢，那擔心站崗還有頭兒嗎？買了新房就不擔心了，不成為二手房嗎？這看自己的觀點吧。

2、紫禁書院，開發商能說這種話？要么就是高手，說這話的時候帶著語境；要么就是房子太好賣了，懶的搭理看房的；反正不太可能是傻叉，這種話不符合營銷話術。一般來說投資沒有買帶硬傷的房子的，明知道是矬子，但非得幻想成為將軍，不容易。

3、簡單說吧，反正要是我的話會首選常青藤。其他的就看自己的喜好了，自住為主。

僅供參考。

四

Q:

西城一套老破小，朝陽郊區一套大點的經適房。目前西城租房住，為了孩子上學。現在用不到學區。工作地點目前不在北京，熟悉地方都是南二環右安門附近。想提高居住質量和保值。換哪套？換到哪里比較好？要不要換？還有三年半孩子高考了。就租房三年？

A：

1、我猜不著都什么小區。常規建議是既然不用學區就在高峰期過去之前換掉學區房，注重自住就憑自己的喜好，注重保值的以朝陽為主。

2、換到哪里我也不好建議，北京太大，這問題太虛。而且想換房子還是先談預算吧，我也知道聊錢挺俗的，但不談錢光聊理想也沒什么意義。

3、換不換的自己決定，賭一把就不用換唄，萬一贏了呢。這自己上網搜搜歷年的人口出生數據吧，都是明擺著的，就看自己怎么解讀了。

4、是否租房外人不好建議。

僅供參考。

五

Q:

目前由于首付有限，總價考慮300以里的。工作在三元橋附近，看了看常營定福莊那邊。買房是因為目前住的地方離上班的地方有點遠，主要是為了方便上班，離上班的地兒近一些。

想選離地鐵六號線或者一號線近的，婚前自住，婚后租出去。常營這附近搜著看了看，有老小區，像婦聯小區，也有像東領鑒筑，美然動力，蘋果派，柏林愛樂這種，但不太清楚這幾個優缺點。想看看您分析推薦這幾個哪個？

A：

1、優缺點，老房的優勢就是得房率高，保值也相對穩定，只要沒硬傷就是跟隨板塊大盤，不吃虧不占便宜。劣勢就是居住體驗普通，流動性弱，出手的時候未必好賣。常規建議都是確定長期持有的再賣，輕易不賣的話也就無所謂流動性了。

2、 東領鑒筑的優勢就是租金高，自住和出租都合適。保值什么的普通吧，一般都弱點兒

從小區來講，這些年保值較好的是蘋果派和柏林愛樂，地段兒更受追捧一些。這價位能買到的基本都是開間，盡量買樓層和朝向沒硬傷的吧，應該是柏林愛樂的選擇多一些，蘋果派夠嗆。

3、這考慮好自己是以什么為主吧，在預算不是很高的情況下不可能各項都兼顧，怎么都得取舍。如果是我的話就先看柏林愛樂了，相對能兼顧。

僅供參考。

六

Q:

我也是K2十里春風的業主，買的158m聯排，500多萬，現在中介說降100萬都不好賣，看了您的點評更擔心了，會不會接著降啊？我當初是為了養老的，并沒打算賺錢，可這是我的全部積蓄了，當初兒子就很不同意，現在裝修也沒完成也住不了，非常的糾結。請問如果是您會怎么做才合適？

A：

1、我沒點評十里春風，只是說自己判斷周邊的各種配套是否能按照規劃時間完成？如果能完成就算達到預期，價格也大概率不再走低；但如果不能按規劃時間完成，那就說不太好了。

2、其他我也不好說什么，確定是養老就關心自住吧，別太考慮什么賠賺的了，房子本來就是用來住的。但考慮好，158平的聯排，是四層的吧？樓梯就占走不少面積，那這每層的面積才多少，能舒服嗎？如果是年輕人還好說點兒，爬上爬下的不嫌累，作為養老可未必合適。

反正考慮好吧，多數人是不太適應爬樓梯的，吃個飯都得上下樓，出門忘了東西還又得爬一趟，對于老人挺辛苦的。之所以這些年流行大平層，就是因為復式等帶樓梯的產品適應人群窄，將來出手的時候也費點兒勁。

3、總之，如果是我就多從居住角度考慮了，先確定是否自住，然后再說是繼續裝修還是干脆賣掉。一般來說，不太建議這種小面積聯排，自住和清潔都不太合適。

僅供參考。

七

Q:

有些人連幾萬都拿不出來，卻覺得幾百萬是小錢兒，這是為什么？

A：

很簡單，因為沒掙到過大錢唄。甭說別人了，我年輕的時候也一樣。剛上班的時候在部委機關，福利好但工資低，才200多。然后有一天遇到大一屆的學長，他在外企上班工資高，說不到一年已經有3萬的積蓄了。

當時聽到這個數字我沒有羨慕嫉妒恨，而是看不起，覺得3萬太少了。這我是沒換工作，如果換的話，一年攢5萬也是正常的啊。

但過了倆月想明白了，我一個月才200多，這輩子我也攢不下5萬啊。甚至后來幾次換工作，直到年薪10萬了都沒攢到過5萬。這才知道掙錢和攢錢是兩碼事兒，掙的多未必攢的下。

所以說，有句話是“事非經過不知難”，得經歷過了才知道什么事兒都比想象中的難度大。后來我之所以能攢下錢，一是因為當小領導了，既能報銷也沒工夫亂花錢了；二是覺得該結婚了，不攢錢買房不合適，這才開始真正儲蓄。

……

現在網上的年輕人之所以覺得百萬不是錢，那就是因為沒真正體驗，總覺得自己只是沒機會，一旦換個好工作立刻就能賺到。其實呢，甭說找不到好工作，就算是找到了也未必掙的著。這年頭，錢難賺屎難吃，掙錢如吃屎。甭說百萬了，北京大多數家庭連30萬儲蓄都沒有。

別不信，看看數據就知道了。北京的人均儲蓄是20萬，也就是三口之家應該有60萬。但這是平均值，而現實中是至少砍一半的，也就是說，在普通百姓里，30萬就是中位數了。那不到30萬的肯定就是大多數了唄。

……

前些日子看過個統計，說在快畢業的大學生里，有70%的人，認為自己畢業五年后就能年薪百萬。不知道這統計是真的假的，但有可能吧。反正我沒畢業的時候也認為自己應該至少年薪5萬。那可是90年代初期，大多數人的月薪才300左右，我夠有志氣的吧？但畢業一年后就知道了，高薪工作是真他娘的難找啊。

現在也一樣，我不覺得年輕人狂妄一些有什么不好，人生路上的必經階段，等經歷的多了也就明白了。郭德綱有句話：30歲之前如果不狂，那沒前途；30歲之后如果還狂，肯定沒出息。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！