出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

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侵犯優先購買權的合同是否有效力？

福建向遠律師事務所唐義琪律師解答：

在簽訂合同之前，務必要核實房屋出賣人的身份，如果其非產權所有人，且未得到產權人許可、無法提供同意證明書，那么與其簽訂的購房合同也是無效的。其次，侵犯有優先購買權的合同同樣也是無效的，通常，優先購買權分為房屋共有人的優先購買權和承租人的優先購買權。房屋所有人在出售公有房屋時，在同等條件下，共有人享有優先購買權;此外，房屋所有人在出售出租房時，須提前3個月通知承租人，且同等條件下，承租人享有優先購買權。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優先購買權，他們有權向法院提出訴訟，宣告購房合同無效。

《民法典》第七百二十八條，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

福建向遠律師事務所唐義琪律師解析：

優先購買權必須在特定期間內行駛，若超過該期間，優先購買權消滅，優先購買權人不得再以行使優先購買權為由來否定出賣人和第三人之間已經成立的買賣合同。但在該期間內，出賣人負有止賣義務，如果第三人在侵害優先購買權人的優先權的情況下購買標的物，優先購買權人有權主張該買賣關系無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

另一方面，先買權人應當在一定期限內行使先買權，否則，先買權人無限拖延表示是否購買，義務人出賣其不動產的權利就無法得到實現。所以，最高人民法院《意見》(試行)第118條規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉讓其不動產出資或者合伙人轉讓其不動產份額，依照法律規定，亦得盡通知義務，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產時，對其他共有人有無通知義務，法無明文，在解釋上應認為出賣人負有通知義務。出賣人及時告知先買權人后，先買權人在指定期限或者合理期限內不作是否購買表示的，即喪失先買權，出賣人可以將其不動產出賣給第三人。

綜上，如果在優先購買權的除斥期間內侵害優先購買權，則優先購買權人有權主張該合同無效。

唐義琪律師簡介

畢業于閩南師范大學，法學本科。執業以來，擔任本地銀行法律顧問，辦理多起銀行金融糾紛案件，婚姻家事案件，刑事案件。