房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

(資料圖)

網友詢問：

什么是預告登記？預告登記后具有什么效力？

上海沃弗律師事務所劉文慶律師解答：

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

《民法典》第二百二十一條，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

預告登記的效力一共有四點，分別是排他性效力、登記順位保證效力、破產保護效力和追及效力。這四點效力就可以保證防止開發商將房產轉讓或抵押給其他人，同時即使是房屋所有權人破產時，預告登記也可以使房產不列入破產財產之中。

上海沃弗律師事務所劉文慶律師解析：

預告登記的效力

1、排他性效力

簽訂轉讓合同后，在房產尚未交付之前，就存在著同一房產被再次買賣或者被抵押的可能性，也存在著受讓人要求轉讓人交付房產的債權無法按合同約定的期限實現的風險。經過當事人向登記機構申請預告登記，使債權通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣，債權轉化為準物權，債權的義務主體成為了不特定的，能夠對抗第三人，即具有排他性，以阻斷其他人取得房產權利的可能性，防止轉讓人一房多賣以及將房產抵押的風險。

2、登記順位保證效力

房產物權的變動登記，也可能是在同一物上設立多個并存的物權所為的登記，為了防止未來可能發生的在同一物之上多項物權并存和競合的矛盾，預告登記能將各項權利按照時間的先后順序預先予以排列，并按照該順序為每一個物權確定一個實現的順序。如建設單位申請在建工程第一次抵押預告登記后，又對在建工程余額申請第二次抵押預告登記，則在實現抵押權時，第一次抵押權的實現順序應排在第二次抵押權實現之前，這就是順位保證效力。

3、破產保護效力

預告登記的權利已經物權化，是具有了物權效力的請求權，因此應享有優先于一般債權的效力。即當房屋所有權人陷于破產時，經過預告登記的請求權具有對抗其他債權人、優先破產債權的效力，預告登記所指向的房產不列入破產財產，使請求權發生指定的效果。

4、追及效力

追及效力是指將來的房產無論轉讓人轉讓給誰，或者房產被誰占有，經過預告登記的請求權人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務后，都有權向房產實際占有人追及房屋所有權或者通過處分房產獲得收益優先償還債務的權利。如甲向乙購買了一套房屋，并辦理了預告登記。后乙又將房屋轉讓給丙后，卷款逃跑了，這時，當乙合同義務履行完畢后，可向法院提出訴訟，要求丙搬遷，將房屋強制過戶給本人。

劉文慶律師補充：

預告登記與一般的不動產登記區別

一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對后來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。

預告登記和本登記的區別

預告登記的權利人辦理預告登記時，其尚未實際取得物權，而只是享有以物權實現為內容的債權請求權。預告登記的目的就在于確保這種債權請求權能夠實現，并最終完成不動產物權的順利變動。

本登記，即對于已實際發生的物權變動所進行的登記。換言之，本登記是對不動產物權的產生、轉移、變更、消滅而進行的公示。在基于法律行為發生的不動產物權變動的情形下，本登記一旦完成，物權變動的法律效果就實際發生。

劉文慶律師簡介

劉文慶律師畢業于華東政法大學，碩士研究生學歷，中共黨員，現為上海沃弗律師事務所專職律師。主要業務領域為：拆遷安置糾紛、房產糾紛、婚姻家庭糾紛、遺囑繼承糾紛、經濟合同糾紛、刑事辯護和商事糾紛等。