物業公司莫以不可抗力為借口消極履職

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北京西城法院解析暴雨后易引發的三類糾紛

受連續強降雨影響,京津冀多地近日出現洪澇災害。北京市西城區人民法院對相關案件梳理后發現,暴雨等極端天氣出現后容易引發相鄰關系、物業服務、車損理賠這三類糾紛,涉及不可抗力導致合同履行受阻的糾紛也不在少數。西城區法院法官結合以往審判案例對這三類糾紛依法處理進行了解析。

在西城法院此前審理的一起案件中,老張家和孫女士家是上下層的鄰居,住樓上的老張在拆建房屋期間破壞了正常的排水結構和地面防水層。趕上雨季,雨水不停地滲進老張家中,不僅淹了自己,下滲的雨水也導致樓下孫女士家中的墻壁、地面木地板及室內空調機受到水浸。

“根據相關法律規定,因排水不當致使他人財產受損的,侵權主體應當停止侵害并賠償損失。”西城法院法官助理江浸月說,這起案件中正是由于老張拆建房屋時的不當行為,導致排水不暢,讓自家和樓下都遭了殃,對鄰居的損失,老張應當承擔賠償責任。

據江浸月介紹,因暴雨引發的相鄰關系糾紛,主要包括兩大類,一是因一方翻建、修繕房屋以及道路硬化等在相鄰權人間本就存在矛盾,遇暴雨后相關矛盾激化;二是因排水不當疊加暴雨因素,導致他人房屋及屋內物品等財產受損。

“部分城區老舊平房或農村自建房屋本身存在安全隱患,不具備應對暴雨等極端天氣的條件。”江浸月說,相關管理部門應進一步強化風險意識,加強對老舊平房、自建房屋改建管理,從源頭防范鄰里糾紛及安全隱患,防止因暴雨引發房屋浸泡受損或倒塌等嚴重后果。

此外,法官提醒,私搭亂建、占用公共空間等行為不可取,房屋所有權人、用益物權人、承租人等在修繕房屋時應考慮周全,避免給相鄰權人造成不便引發糾紛。對于因裝修公司偷工減料造成的房屋漏水,應由裝修公司按照合同承擔相應違約責任,沒有合同約定的建議按照實際損失由雙方協商解決,協商未果的可訴至法院維權解決。

除了鄰里糾紛,物業合同糾紛也是雨后常見的糾紛之一。對于業主的不滿,物業公司常常拿出“暴雨是不可抗力”作為擋箭牌,試圖為自身免責。

在西城法院審理的一起案件中,一公共露臺直徑約6厘米的下水地漏被雜物堵住,最終因暴雨導致業主家被露臺的積水淹泡。事后,物業公司稱暴雨屬于不可抗力拒絕賠償業主損失。法院審理后認為,公共區域的下水地漏被雜物堵塞,存在暴雨時形成嚴重積水的風險,且時值雨季,物業公司對此風險應當能夠預見,作為管理人需要對相關排水區域進行必要巡檢,但其并未采取措施處理露臺雜物,最終造成管道堵塞,存在管理過失責任,須對此承擔賠償責任。

“不可抗力指的是不能預見、不能避免且不能克服的現象,如果從物業公司的預見能力來看,其應當預見(如氣象部門提前發出了暴雨提醒等)而沒有預見,或是消極履職,未采取任何措施阻擋損害后果,就不能以暴雨等極端天氣為不可抗力進行免責。”西城法院法官助理于雯靜說,根據《物業管理條例》相關規定,物業的職責范圍包括按照物業服務合同的約定,提供相應服務,在遭遇暴雨等極端天氣前后,物業公司應當按照合同約定,采取積極措施保護小區業主的人身和財產安全。

西城法院對此類糾紛調研后發現,因物業公司管理失職造成的影響范圍較廣,很容易引發批量訴訟。對此,西城法院提醒,物業公司應加強對小區的管理,尤其在自然災害多發季節,應嚴格落實小區安全管理責任;業主在發現存在樓頂漏水、下水管道排水不暢等隱患時應及時向物業報修,也可以聯合其他居民集體向物業提出維權要求,同時采取措施降低自身財產損失,維護自身合法權益。

此外,針對地庫進水導致車輛被泡引發的物業服務糾紛,于雯靜說,物業公司應當對小區的排水設施進行周期性檢查和維修,確保排水口排水暢通,在雨季來臨時,物業公司應當盡到更高的注意義務,比如準備沙袋、抽水機等防洪設施設備,隨時關注暴雨氣象預報,根據氣象部門的預警向業主發出通知,暴雨險情發生后采取阻止車輛進入地庫、關閉地庫門的合理措施保護業主的人身、財產安全等。

“如果物業公司在預防和補救兩方面未盡職盡責,則需要對損失承擔賠償責任。”于雯靜說。

在本輪強降雨期間,有許多車輛被困水中,甚至被雨水沖走。對于車主來說,自己的車輛被淹能否獲得賠償?

對此,西城法院提醒,根據2020年9月起施行的《關于實施車險綜合改革的指導意見》,將此前需要單獨附加的發動機涉水險、全車盜搶險、玻璃單獨破碎險等六項保險責任納入機動車損失保險保障范圍。根據車損險的相關條款規定,因為自然災害、意外事故造成的機動車直接損失,且不屬于免賠范圍內的,都可以依照約定進行賠償。

國家金融監督管理總局北京監管局在7月31日發布提示,車險綜合改革啟動后,車輛損失保險保障范圍已涵蓋暴雨、臺風等自然災害造成的損失。

“因此,購買了車損險的車主,發現暴雨導致車輛受損的,可以向保險公司申請理賠。”江浸月說,需要注意的是,車輛被淹后發動機熄火,一定不要強制啟動發動機,否則引起的發動機損壞,將被保險公司認定為屬于“遭受保險責任范圍內的損失后,未經必要修理繼續使用,致使損失擴大的部分”的責任免除情形,不予理賠。此外,如被保險人或駕駛人明知前方積水嚴重還冒險涉水,此種情況下造成的損失,也不能獲賠。

對于被洪水沖走的車輛,西城法院提醒,車主可在災后通過公安機關協助尋找車輛并進行保險定損理賠;當車輛無法找回時,對于已投保車損險的車輛,車主可到公安機關申請開具車輛滅失證明,再到車管所辦理車輛注銷手續,一般而言,保險公司會視情況推定全損進行理賠。